Wie werden Gewinne aus Immobilienfonds besteuert?

Immobilienfonds sind eine beliebte Anlageform für Investoren, die vom Immobilienmarkt profitieren möchten, ohne selbst direkt Immobilien zu kaufen und zu verwalten. Doch wie bei jeder Geldanlage spielt auch hier die steuerliche Behandlung eine wichtige Rolle. In diesem umfassenden Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte zur Besteuerung von Gewinnen aus Immobilienfonds in Deutschland.

Grundlagen der Immobilienfondsbesteuerung

Bevor wir uns den Details der Besteuerung widmen, ist es wichtig, einige grundlegende Begriffe und Konzepte zu verstehen:

Was sind Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind Investmentfonds, die in verschiedene Immobilienobjekte investieren. Diese können Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder auch Spezialimmobilien wie Hotels oder Pflegeheime umfassen. Anleger können Anteile an diesen Fonds erwerben und profitieren so von den Mieteinnahmen und möglichen Wertsteigerungen der Immobilien, ohne selbst als Vermieter tätig zu werden.

Arten von Immobilienfonds

Es gibt verschiedene Arten von Immobilienfonds, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden können:

• Offene Immobilienfonds: Diese Fonds sind für alle Anleger zugänglich und können täglich ge- und verkauft werden.
• Geschlossene Immobilienfonds: Hier ist die Anzahl der Anleger begrenzt, und die Anteile können in der Regel nicht täglich gehandelt werden.
• Immobilien-Aktiengesellschaften (REITs): Diese sind börsennotierte Unternehmen, die in Immobilien investieren.

Steuerrelevante Erträge aus Immobilienfonds

Die steuerlich relevanten Erträge aus Immobilienfonds setzen sich in der Regel aus zwei Komponenten zusammen:

1. Laufende Erträge: Dies sind hauptsächlich Mieteinnahmen aus den Immobilien im Fonds.
2. Veräußerungsgewinne: Diese entstehen, wenn Immobilien im Fonds mit Gewinn verkauft werden.

Besteuerung von offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind die häufigste Form von Immobilienfonds für Privatanleger. Ihre steuerliche Behandlung hat sich in den letzten Jahren durch verschiedene Gesetzesänderungen gewandelt.

Besteuerung bis 2017

Bis Ende 2017 galt das sogenannte transparente Besteuerungssystem. Dabei wurden die Erträge des Fonds direkt dem Anleger zugerechnet und von diesem versteuert, unabhängig davon, ob die Erträge ausgeschüttet oder thesauriert wurden.

Besteuerung ab 2018

Seit dem 1. Januar 2018 gilt das neue Investmentsteuergesetz, das eine grundlegende Änderung der Besteuerung von Investmentfonds, einschließlich Immobilienfonds, mit sich brachte.

Besteuerung auf Fondsebene

Nach dem neuen System werden bestimmte inländische Erträge bereits auf Ebene des Fonds besteuert:

• Inländische Mieterträge: 15% Körperschaftsteuer
• Inländische Dividenden: 15% Körperschaftsteuer

Besteuerung auf Anlegerebene

Auf Anlegerebene werden folgende Erträge besteuert:

• Ausschüttungen des Fonds
• Vorabpauschale (bei thesaurierenden Fonds)
• Veräußerungsgewinne beim Verkauf von Fondsanteilen

Diese Erträge unterliegen der Abgeltungsteuer von 25% (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer), sofern die Anteile im Privatvermögen gehalten werden.

Teilfreistellung für Immobilienfonds

Um die Vorbelastung auf Fondsebene auszugleichen, gewährt der Gesetzgeber eine Teilfreistellung der Erträge auf Anlegerebene:

• 60% Teilfreistellung für Immobilienfonds mit überwiegend inländischen Immobilien
• 80% Teilfreistellung für Immobilienfonds mit überwiegend ausländischen Immobilien

Dies bedeutet, dass nur 40% bzw. 20% der Erträge der Besteuerung unterliegen.

Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds werden steuerlich anders behandelt als offene Fonds. Hier kommt es darauf an, ob der Fonds als Personen- oder Kapitalgesellschaft strukturiert ist.

Geschlossene Immobilienfonds als Personengesellschaft

Bei Personengesellschaften gilt das Transparenzprinzip. Das bedeutet:

• Die Erträge werden direkt den Anlegern zugerechnet.
• Die Besteuerung erfolgt beim Anleger mit dessen persönlichem Steuersatz.
• Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandelt.
• Veräußerungsgewinne können nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei sein.

Geschlossene Immobilienfonds als Kapitalgesellschaft

Bei Kapitalgesellschaften gilt:

• Die Gesellschaft selbst zahlt Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer auf ihre Gewinne.
• Ausschüttungen an die Anleger unterliegen der Abgeltungsteuer.
• Veräußerungsgewinne beim Verkauf von Anteilen werden ebenfalls mit der Abgeltungsteuer belegt.

Besteuerung von REITs (Real Estate Investment Trusts)

REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die besondere steuerliche Vorteile genießen, sofern sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen:

• REITs sind auf Unternehmensebene von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit.
• Sie müssen mindestens 90% ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten.
• Die Ausschüttungen unterliegen beim Anleger der Abgeltungsteuer.

Steueroptimierung bei Immobilienfonds

Für Anleger gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Steuerlast bei Investitionen in Immobilienfonds zu optimieren:

Nutzung des Sparerfreibetrags

Der Sparerfreibetrag (801 Euro für Einzelpersonen, 1.602 Euro für Ehepaare) kann auch für Erträge aus Immobilienfonds genutzt werden. Bis zu dieser Höhe bleiben Kapitalerträge steuerfrei.

Günstigerprüfung

Anleger mit einem niedrigen persönlichen Steuersatz können eine Günstigerprüfung beantragen. Dabei werden die Kapitalerträge mit dem individuellen Steuersatz veranlagt, wenn dieser unter 25% liegt.

Verlustverrechnung

Verluste aus Immobilienfonds können mit Gewinnen aus anderen Kapitalanlagen verrechnet werden. Dies kann die Gesamtsteuerlast reduzieren.

Wahl des richtigen Fondstyps

Je nach persönlicher Situation kann die Wahl zwischen offenen und geschlossenen Fonds oder REITs steuerliche Vorteile bieten.

Internationale Aspekte der Immobilienfondsbesteuerung

Bei Immobilienfonds, die in ausländische Immobilien investieren, können zusätzliche steuerliche Aspekte relevant werden:

Doppelbesteuerungsabkommen

Deutschland hat mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, die regeln, welches Land das Besteuerungsrecht für bestimmte Einkünfte hat.

Quellensteuer

In manchen Ländern wird eine Quellensteuer auf Mieterträge oder Veräußerungsgewinne erhoben. Diese kann oft auf die deutsche Steuerschuld angerechnet werden.

Besonderheiten bei ausländischen Immobilienfonds

Investitionen in ausländische Immobilienfonds können komplexe steuerliche Folgen haben. Hier ist besondere Vorsicht und oft professionelle Beratung geboten.

Aktuelle Entwicklungen und Zukunftsaussichten

Die Besteuerung von Immobilienfonds ist ein dynamisches Feld, das ständigen Veränderungen unterworfen ist:

Mögliche Gesetzesänderungen

Diskussionen über eine Reform der Abgeltungsteuer oder Änderungen im Investmentsteuergesetz können zukünftig Auswirkungen auf die Besteuerung von Immobilienfonds haben.

Einfluss der Digitalisierung

Die zunehmende Digitalisierung des Steuersystems könnte in Zukunft zu vereinfachten Meldeverfahren und automatisierten Steuerberechnungen für Fondsanleger führen.

Nachhaltigkeitsaspekte

Es wird diskutiert, ob und wie nachhaltige Investitionen, einschließlich nachhaltiger Immobilienfonds, steuerlich begünstigt werden könnten.

Fazit

Die Besteuerung von Gewinnen aus Immobilienfonds ist ein komplexes Thema, das von vielen Faktoren abhängt. Seit der Einführung des neuen Investmentsteuergesetzes 2018 hat sich die steuerliche Behandlung von offenen Immobilienfonds vereinfacht, während geschlossene Fonds und REITs weiterhin eigene steuerliche Besonderheiten aufweisen.

Für Anleger ist es wichtig, die grundlegenden Mechanismen der Besteuerung zu verstehen, um fundierte Investitionsentscheidungen treffen zu können. Die Wahl des richtigen Fondstyps, die Nutzung von Freibeträgen und die Berücksichtigung der persönlichen steuerlichen Situation können dabei helfen, die Nachsteuerrendite zu optimieren.

Angesichts der Komplexität des Themas und der häufigen Gesetzesänderungen kann es für viele Anleger sinnvoll sein, professionelle Steuerberatung in Anspruch zu nehmen. Dies gilt insbesondere bei größeren Investitionen oder bei der Beteiligung an ausländischen Immobilienfonds.

Letztendlich bleibt die Besteuerung von Immobilienfonds ein wichtiger Aspekt bei der Anlageentscheidung, sollte aber nicht der einzige Faktor sein. Rendite, Risiko, Diversifikation und persönliche Anlageziele spielen ebenso eine wichtige Rolle bei der Auswahl der richtigen Investmentstrategie.

Wer sich umfassend informiert und die steuerlichen Aspekte in seine Anlageentscheidung einbezieht, kann von den Vorteilen der Immobilienfonds profitieren und gleichzeitig seine Steuerlast optimieren. In diesem Zusammenhang kann auch die Gründung einer Firma in Estland interessant sein, um von günstigen steuerlichen Bedingungen zu profitieren. Mehr Informationen dazu finden Sie unter firmengründung estland.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

1. Wie unterscheidet sich die Besteuerung von offenen und geschlossenen Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds unterliegen seit 2018 dem neuen Investmentsteuergesetz, bei dem eine Vorbesteuerung auf Fondsebene erfolgt und Anleger eine Teilfreistellung ihrer Erträge erhalten. Geschlossene Immobilienfonds werden je nach Rechtsform entweder als Personen- oder Kapitalgesellschaft besteuert, wobei bei Personengesellschaften das Transparenzprinzip gilt und die Erträge direkt beim Anleger versteuert werden.

2. Was ist die Vorabpauschale und wann wird sie fällig?

Die Vorabpauschale ist eine fiktive Mindestbesteuerung bei thesaurierenden Fonds. Sie wird jährlich berechnet und besteuert, auch wenn keine tatsächliche Ausschüttung erfolgt. Die Höhe basiert auf einem Basiszins und der Wertentwicklung des Fonds. Sie wird zu Beginn des Folgejahres fällig und von der Bank automatisch abgeführt.

3. Welche steuerlichen Vorteile bieten REITs gegenüber klassischen Immobilienfonds?

REITs sind auf Unternehmensebene von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, müssen aber mindestens 90% ihrer Gewinne ausschütten. Diese Ausschüttungen unterliegen beim Anleger der Abgeltungsteuer. Dadurch wird eine Doppelbesteuerung vermieden und REITs können potenziell höhere Ausschüttungen an ihre Aktionäre leisten als klassische Immobilienfonds.

4. Wie wirkt sich die Teilfreistellung bei offenen Immobilienfonds konkret aus?

Die Teilfreistellung bedeutet, dass bei Immobilienfonds mit überwiegend inländischen Immobilien 60% der Erträge steuerfrei sind. Bei Fonds mit überwiegend ausländischen Immobilien sind es sogar 80%. Auf den verbleibenden steuerpflichtigen Anteil wird dann die Abgeltungsteuer von 25% (plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) erhoben. Dies reduziert die effektive Steuerlast deutlich.

5. Kann ich Verluste aus Immobilienfonds steuerlich geltend machen?

Ja, Verluste aus Immobilienfonds können grundsätzlich mit anderen Kapitalerträgen verrechnet werden. Allerdings gibt es Einschränkungen: Verluste aus der Veräußerung von Aktien können nur mit Gewinnen aus Aktienveräußerungen verrechnet werden. Nicht verrechnete Verluste können ins nächste Jahr vorgetragen werden. Es ist wichtig, diese Verluste in der Steuererklärung anzugeben, da die Banken keine automatische Verlustverrechnung über verschiedene Depots hinweg vornehmen.